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商办一般不推荐但这个海珠红盘可优先考虑!

  熟悉我的粉丝都知道,我在帮大家给买房建议的时候,一般很少提到商办这类资产。

  因为很多自用型的买家,他们在决定要买房时,潜意识里就排除了“非住宅”的资产类别。

  我一直跟大家强调,在置业的选择上,住宅的优先级是最高的。但同时我也认为,大部分人置业,终究是为满足“使用感更好”这个需求。

  如果需求升级了,但支付能力跟不上,买家也不一定非得委曲求全,置业的思路可以更开阔些。

  1、今年上半年,广州商办物业成交均价达32191元/㎡,首次突破了3万大关,创下近5年新高(数据来源:合富研究院);

  2、今年上半年,中心区商办成交约15.2万㎡,同比增长19%,市占率46%。其中海珠贡献了一半的业绩,市占率23%,相当天河、白云和荔湾三区之和(数据来源:合富研究院)。

  3、今年7月份,广州非住宅类产品成交11940套,不仅占所有新房的74%,环比上涨了约18.45%(数据来源:克而瑞)。

  据统计,光是今年上半年,广州大平层的成交量就接近去年全年,且800万级以上的商办类大平层成交套总价也比去年更贵。

  这类产品的成交量大多分布在广州核心四区,尤其是海珠,大部分的买家都是自用为主。

  在房地产供求关系发生明显的变化的当下,商办这样的产品,正在成为当下慢慢的变多广州人的新选择。

  作为广州商办物业大多数买家的流向所在——星汇海珠湾,这里的业主据说有超过70%的比例都是为了自用而来。

  在部分人并不理解商办的价值时,已经有数千名业主在选择星汇海珠湾的过程中,完成了“质疑商办-理解商办-接受商办”的认知变化。

  所以,“商办”和“自用”,这两个词在大部分购房人心里,从来不会作为固定搭配出现。

  从星汇海珠湾的业主画像来看,这些人们之所以买入星汇海珠湾,主要出于以下几个原因:

  2、小户型多,总价低好上车。年轻人觉得租房成本高,还不如直接买房还月供;

  3、孩子结婚,父母分巢,买一套商办养老。孩子不想父母离自己太远,一碗汤的距离正好。

  当然,也有纯投资属性的——有实力的中产家庭,买几套放着给孩子收租。这个我们另当别论。

  2、不需要大几百万的首付,自家的现金流完全能覆盖,是他们留在海珠的最低门槛。

  在我看来,第一第二点是理解商办的过程,而第三点,才是自用型买家们接受商办的关键。

  一个不可以忽视的买家心理变化是,在剧烈调整的市场中,买家出于安全性的考虑,会更倾向于城市核心区的物业,这在某种程度上预示着确定性的规划和现有的成熟配套。

  所以,像星汇海珠湾这样优质地段的商办产品,对置业者而言,自用就极具吸引力。

  先有一套自己够得上的、属于自身个人的房子,提升个人现在的幸福感。未来有钱了,再去买住宅。

  到时候,这套商办能脱手最好,不能脱手就收租金。也许会有风险,但是干什么会没有风险呢?

  抱着这样的想法住进去半年之后,J说:“性价比和自用的整体感受还是很不错的。”

  “出门就是地铁口,购物娱乐说走就走,公园就在小区里。这些理由对我来说,买星汇海珠湾已经很值了。”

  打一开始,陈大姐就目标明确,这套商办就是买来跟老伴自用的,投资只是附带的。

  楼下就是双公园,早上晨练晚上散步,那是一点都不耽误。老俩口想着,离得近,要是以后孙子出生了,还能帮忙带孩子。

  J和陈大姐心态变化,也是大部分海珠湾商办业主的心态变化:投资驱动转为自用驱动。

  当然,这一切的前提是,星汇海珠湾本身,就是海珠核心区实力强劲的综合性选手:

  广纸与广钢、广船被称为广州三旧改造的三大明星项目。广纸与广钢新城隔江相望,是白鹅潭商务区规划的重要组成部分。

  就整个海珠而言,琶洲在东,广纸在西,这俩都是一线临珠江、且发展基础较好的板块。

  和北向望江的琶洲相比,星汇海珠湾就位于珠江后航道上游,坐拥稀缺的南向江景,是一江两岸重点打造的核心板块之一,目前已经建成了有成熟居住氛围的宜居新城。

  今年7月,广州市政府采购中心发布了《广纸片区城市设计优化及控制性详细规划修改采购需求公示》。

  除了已收储的旧厂地块,政府还计划收储土地约88.55公顷。征收的土地范围基本囊括了沿江一带,由政府实行统一规划,连片开发。

  而从最新的广纸新城的控规图来看,沿江一带的土地类别,主要都是绿地,以及商务、商业用地。

  换言之,除了现有的成熟价值,未来的广纸新城还有连片的商务产业集群加持入驻加持,为区域价值提供坚实的产业支撑。

  星汇海珠湾的旁边,是全长约42.2公里的海珠环岛路,串联起琶洲总部和海珠湾。

  地铁出行方面,项目距离已经开通的地铁广佛线站即可到达广州南站和珠江新城。未来串联了广州所有中心区域的11号线开通后,出行还会更加方便。

  庄头公园、外部规划中的滨江公园(业主的“后花园”),以及项目两个地块中间的超过3.6万㎡的广纸公园(已建成);

  滨江独栋商业街区,这里由原来广纸的煤仓、冷焊房、锻造坊等建筑改造而来,坊间戏称是太古仓的2.0版本,朋友聚会,吃饭下午茶,溜达着就到了;

  广纸天地荟就能满足。商业品牌及消费方式直接对标的是珠江新城的广粤天地、荔湾永庆坊,网红餐饮、高端休闲应有尽有。

  烤漆铝板+中空LOW-E玻璃,灵感来源于广纸的文化脉络,以“书卷”为原型,与广纸文化一脉相承。

  E2栋临江约160米,整栋楼采用了“一字型”设计,整体的景观面更好,高层前后景观无遮挡;

  7梯11户,平均一部电梯最多就服务两户人家,比起住宅的2梯6户体验还更好。

  4.5米的中空设计,客厅的空间和视野更加立体和开阔,部分户型基本都能一览无余窗外的广纸公园。